Inadimplência: como resolver?
Inadimplência: como resolver?
A inadimplência em condomínio é um grande problema para o síndico.
Além de prejudicar o fluxo de caixa, a falta de pagamento das taxas trazem a necessidade de cobrança do condômino que está em dívida.
Os motivos para a falta de pagamento são diversos: a perda do emprego ou de uma fonte de renda, os gastos inesperados com tratamentos de saúde para si ou para um familiar, ou simplesmente o descontrole das contas. Apesar das diferenças, o ponto em comum entre esses casos é a situação delicada que envolve o devedor, o administrador e os demais condôminos.
Diante desse cenário, o síndico precisa tomar as medidas necessárias para combater a inadimplência em condomínio. Devem ser firmes e, ao mesmo tempo, flexíveis, de acordo com a condição e a postura do morador.
A ideia é não prejudicar os outros condôminos que nada têm a ver com a dificuldade financeira do devedor. Até porque os recursos das taxas condominiais são coletivos e devem ser aplicados em sistemas de segurança, reformas e manutenção, equipamentos, folha de pagamento, entre outros custeios e investimentos.
No entanto, o síndico precisa ter cuidado com a forma como será realizada a cobrança. Na pressa de recuperar o prejuízo, o administrador pode cometer erros pelos quais poderá ser responsabilizado na área civil.
A solução para combater a inadimplência em condomínio não é complicada. Algumas medidas estão, inclusive, previstas no Código Civil. Para ajudar o síndico a lidar com isso, listamos as principais medidas que podem ser adotadas para cobrar as taxas condominiais em atraso.
Inadimplência em condomínio: passo a passo da cobrança
Chegou a data de pagamento da taxa mensal e o condômino não fez o pagamento. O que fazer? A rigor, a partir do dia seguinte ao vencimento do condomínio, esse morador pode ser considerado devedor. Mas é praxe haver uma tolerância de até dois meses para a regularização da situação.
A lei não especifica como deve ser feita a cobrança, mas dá algumas sugestões que vamos apresentar a seguir. Além disso, existem as boas práticas do mercado que podem ser seguidas. Vamos ao passo a passo:
1. Carta de cobrança
A primeira medida para ser tomada em caso de inadimplência em condomínio é o envio de uma carta de cobrança ao responsável. Apesar das facilidades da comunicação via e-mail, nesse caso, vale a pena entregar um papel impresso – em mãos, se possível – para o condômino inadimplente. Pode até ser um gancho para conversar e tentar encontrar uma solução amigável.
A ideia da carta de cobrança é que fique registrado e documentado que o devedor foi avisado sobre o débito e que ele teve a chance de corrigir esse problema. Caso não resolva, o próximo passo são medidas mais incisivas.
2. Protesto da dívida
É a formalização perante a Justiça a respeito do não pagamento de uma dívida. A partir desse documento, a situação passa a ser fiscalizada pelo Judiciário. Uma vez formalizado, o devedor é avisado e tem de quitar o débito em até 3 dias. Caso contrário, o nome do inadimplente vai para as listas de serviços de proteção ao crédito. Outra possibilidade é a penhora de bens do devedor.
Essa era uma possibilidade para alguns estados da federação: São Paulo, Rio de Janeiro, Ceará e Amazonas. No entanto, com o novo Código de Processo Civil, a possibilidade de protesto de cotas condominiais passou a ser federal.
Para fazer o protesto, é preciso reunir documentos, tais como cópias de:
Convenção do condomínio;
Certidão do Registro do Imóvel;
Ata de assembleia de eleição do síndico;
Ata que determinou o valor da cota;
Planilha do débito, com o valor do principal, da correção monetária, dos juros e da multa.
Muito cuidado ao fazer o protesto. Em caso de incorreções, como protestar a pessoa errada, pode levar o condomínio a ser processado. A vítima do erro pode pedir ressarcimento no valor de até duas vezes o que foi cobrado indevidamente.
3. Juros e multa
O Código Civil prevê as penalidades para coibir a inadimplência em condomínio. No artigo 1.336 está definido que o condômino que não paga a contribuição mensal fica sujeito aos juros previstos na convenção. Caso não estejam definidos, pode ser cobrado multa de até 2% sobre o valor da dívida e juros de 1% ao mês.
Caso o devedor não pague a taxa por muitos meses seguidos, a multa pode ser ainda maior. O artigo 1.337 prevê que o restante dos condôminos podem deliberar em assembleia o pagamento de até 5 vezes o valor da dívida, de acordo com a gravidade e a frequência do descumprimento das normas. Essa medida precisa da aprovação de ¾ dos condôminos.
Outra punição para o inadimplente prevista em lei é a proibição da votação em assembleia, até que seja resolvido o débito com o condomínio.
Inadimplência em condomínio: o que não fazer
Agora que você sabe quais são as medidas para cobrança de dívidas de condomínio, veja o que não fazer, para não ser responsabilizado civilmente.
Áreas comuns: o inadimplente não pode ser proibido de usar as áreas comuns do condomínio. Se houver alguma atividade, como sorteio de garagem, por exemplo, ele pode e deve ser convidado a participar;
Constrangimento: tenha cuidado para não estigmatizar o devedor. É dever do síndico comunicar aos condôminos que existe uma dívida. No entanto, ele não pode divulgar o nome do inadimplente, e sim, o número da unidade habitacional;
Cobrança: não faça a cobrança em público, nem envolva outras pessoas que não tenham relação com o assunto.
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